随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)对外公布，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房企竞相探索的转型领域。

政策红利来袭，房企积极布局长租公寓

上述《意见》提出，将在2020年形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

《意见》指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，并将现有住房按住宅设计规范改造出租;同时，将对住房租赁行业提供相应的金融制度支持，例如符合条件的住房租赁企业可发行债券、不动产证券化产品，并将稳步推进房地产投资信托基金(下称REITs)试点。

在政策引导之下，长租公寓市场蓬勃兴起。

据悉，长租公寓又分为“集中式”和“分布式”两种形态，集中式公寓是资本方拿下整栋楼，对房间进行统一装修配备、统一服务;分布式公寓就是分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修配备后，以公寓品牌对外出租。长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色，并运用互联网平台降低交易成本，使得租客能拥有更好的体验。

有数据显示，截至2015年，国内房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。据华泰证券分析，按照当前城镇人口7.7亿、30%租房率、人均15平方米、租金价格为50元/平方米·月测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。上万亿元的租房市场“蓝海”，吸引了房地产开发商、房地产中介、酒店集团等各路资本纷纷“杀入”。

最先在长租公寓领域试水的万科，2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间公寓。目前万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目。截止到2016年一季度末，万科已经开业的长租公寓超过1000间，此外还有超过2000间正在筹备开业中。

此外，招商蛇口目前也已根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前在运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内预计会提供总量过百万平方米的租赁公寓规模。包括中海、嘉华和阳光城等在内的房企，也在长租公寓这一领域有所布局。未来或将有更多的房企涉足这一领域。

房企布局长租公寓，一方面可以进入租赁市场这一新“蓝海”，实现业务多元化;另一方面，通过租赁的形式能够盘活资产，有效地实现存量房的去化。

试水资产证券化，破解盈利难题

在飞速扩张的同时，长租公寓的问题开始渐显。

房源和政策支持是制约长租公寓快速发展的瓶颈。业内人士指出，集中式公寓需要整栋拿房，租户以年轻白领、创业者为主，还需要考虑地段、公共交通等问题，最好能距离地铁站较近。优质地段房源稀缺，且租金较贵，这对未来的运营也是巨大考验。

此外，长富汇银研究发现，最为困扰投资者的是长租公寓的盈利难题。由于前期投入巨大，短期收益与回报不成正比，多数企业仍是依靠风投等资本支撑在运营，尚未实现盈利。长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱，其中更便宜的资金主要可以考虑险资、债权，甚至REITs机构等低利率资本。目前，已有租赁企业将其对租客的经营租赁权的收益，通过金融机构转化为理财产品，转让给投资人。通过发行类REITs的金融创新产品，提前收回部分房租，在一定程度上解决了长租公寓的资金痛点。

目前市场上长租公寓的运营商众多，主要面向都市白领，尽管出租价格并不低，却都实现了较高出租率，甚至有的长租公寓已经租满，排队预约者甚多。长租公寓产生稳定的租金收入可以带来稳定又可观的现金流，较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。

业内人士认为，政策红包释放后将逐步激活我国租赁市场，也为更多资金进入长租公寓领域提供了契机。机构投资者可以通过收购相关资产或与房企合作，打造优质的长租公寓产品，并通过资本化运作获取丰厚的投资收益。